四问迈百瑞:千万关联交易数据差异如何产生,与大客户有无隐形关联-荣昌-招股书_网易订阅

四问迈百瑞:千万关联交易数据差异如何产生,与大客户有无隐形关联|荣昌|招股书_网易订阅
“恰到好处”的交易,似乎既能完美避开监管部门的“追问”,又能对关联企业“扶上马又送一程”。烟台迈百瑞国际生物医药股份有限公司(简称“迈百瑞”)在9月28日向创业板递交的招股书,就记录着这样一份来自关联客户荣昌生物制药(烟台)股份有限公司(简称“荣昌生物”,688331.SH、09995.HK)的交易。迈百瑞是一家主要从事抗体类生物药CDMO(注:Contract Development and Manufacturing Organization,指医药合同定制研发生产企业)的企业,2013年,由荣昌生物、同济生物、同益生物、烟台业达共同出资成立。荣昌生物曾是迈百瑞第一大股东,如今双方共享实控人。近几年,双方的关联交易在千万级别以上。而迈百瑞最为关键的2021年,刚好荣昌生物向科创板递交了招股书。迈百瑞股权架构,来源:招股书荣昌生物与迈百瑞共享实控人,来源:迈百瑞招股书不过,彼时,荣昌生物遭监管部门问询时,仅公布2021年1-6月报告期关联300余万元CDMO采购规模,但迈百瑞在今年9月28日公布的招股书中,荣昌生物向迈百瑞2021年全年规模激增到5333万元,一跃成为迈百瑞第一大客户。2021年,是迈百瑞IPO报告期的最后一年。恰恰是这一年的变动,披露的相关数据与荣昌生物不一致;新增第二大客户苏州康乃德生物医药有限公司(简称“苏州康乃德”)与迈百瑞的实控人控制的荣昌制药,有着未披露的千丝万缕的联系;该公司与第三大客户百奥赛图披露的销售收入也存在“增厚”千万元左右的情况。为何迈百瑞招股书多项数据与相关方披露的数据存在出入?为何仅2021年的相关收入比相关方披露要“多”?为何没有披露与苏州康乃德的联系?截至发稿前,针对上述问题,迈百瑞、荣昌生物、百奥赛图等相关方均没有对澎湃新闻采访作出回应。迈百瑞方面仅表示:“会传达给相应同事,一切内容请以公司披露的为主。”一:与第一大客户数据的“伸缩”据招股书披露,2019年、2020年、2021年及2022年1-3月,迈百瑞实现营业收入分别是1.09亿元、2.17亿元、3.88亿元、4681.42万元,扣非后归母净利润分别是-4.52亿元、-2105万元、2811万元、-58万元。迈百瑞业务分为CDMO业务和培养基业务,CDMO业务是主要收入来源,收入占比约9成,2021年该业务第一大客户为荣昌生物,培养基业务规模较小,收入主要也是由荣昌生物贡献。根据迈百瑞的招股书,2019年~2021年,迈百瑞向荣昌生物分别销售了1106万元、1126万元(注:CDMO业务329万元+培养基业务797万元)、5330万元。引人注目的是,迈百瑞2021年向荣昌生物销售CDMO服务收入出现了暴涨——2021年销售金额是4006万元,同比2020年的329万元,增幅高达1117.63%。迈百瑞披露2020年向荣昌生物销售数据为329.07万元,来源:迈百瑞招股书这与荣昌生物披露的数据出现显著差异。据荣昌生物招股书及年报披露,2020年~2021年,该公司向迈百瑞采购CDMO服务金额分别为1899万元,2662万元。相比之下,迈百瑞披露的CDMO数据,比荣昌生物披露的版本,在2020年减少1570万元,2021年则增加1344万元。荣昌生物披露2020年采购金额为1898万元,来源:荣昌生物发行人及保荐机构回复意见迈百瑞与荣昌生物关联交易披露的对比,制图:澎湃新闻 戚夜云这一数据为何会出现一“减”一“增”?上海国家会计学院教授、会计学博士袁敏向澎湃新闻表示:“有可能的是买卖双方确认的时点不一致,站在收入方而言,需要严格按准则规定来确认收入。具体情况要根据合同条款来判断是否有提前或推迟确认的问题。”资本市场某不愿具名的实务专家在接受澎湃新闻记者采访时更倾向认为,“这可能是将收入推后确认的跨期调节”。“但采购方跟销售方口径的差异,一般情况是因为存在一些在途物资,销售方提前确认收入,如按照出库时点去确认收入,采购方按入库验收时点确认采购,但通常规模不会这么大。”此外,该专家表示:“如果说客户要求要验收的话,双方口径趋于一致,按照会计准则,只有客户签收确认完才能确认收入。”迈百瑞与荣昌生物审计机构均为安永华明会计师事务所(特殊普通合伙人),签字律师也同为张毅强、杨晶。迈百瑞收入确认方式是,自2020年1月1日起,迈百瑞根据合同识别履约义务,并综合分析CDMO服务的现时收款权利和涉及的服务或商品的控制权转移。对于迈百瑞为何仅在2020~2021年进行这样的操作,截至发稿前,迈百瑞未对此进行回应。迈百瑞毛利率情况,图片来自迈百瑞招股书但澎湃新闻注意到,前述收入确认时间的不同,对迈百瑞2021年营收规模以及利润有着重要影响。不仅2021年收入规模增加1344万元,2020年迈百瑞披露的CDMO毛利率为22.01%,2021年毛利润提升11个点,达33.31%,毛利润影响额约为448万元。迈百瑞与荣昌生物CDMO披露数据不同造成的偏差,制图:澎湃新闻 戚夜云二:2021年,与第二大客户的关系2021年,迈百瑞前三大客户为荣昌生物、苏州康乃德、百奥赛图(北京)医药科技股份有限公司(简称“百奥赛图”,02315.HK,注:包括旗下祐和医药科技(北京)有限公司)。在迈百瑞披露当中,荣昌生物为关联客户,康乃德、百奥赛图为正常大客户。但是,澎湃新闻注意到,迈百瑞通过荣昌制药的董事,与苏州康乃德有着千丝万缕的联系。荣昌制药,也是由迈百瑞实控人控制的公司,并曾是迈百瑞第一大股东。2020年,荣昌制药分立烟台荣瑞,并将所持有的35.1%的股权转让于烟台荣瑞。2021年12月,迈百瑞吸收合并烟台荣瑞。或基于此,荣昌制药与迈百瑞董监高关系十分紧密。迈百瑞董事长房健民及其配偶陶鲁群担任荣昌制药董事;迈百瑞董事王威东,为荣昌制药创始人、董事长。迈百瑞董事温庆凯最初2004年开始任荣昌制药副总裁,现为荣昌制药董事兼董秘。澎湃新闻注意到,今年6月,荣昌制药突然离职了一位名为“杨昆”的董事。杨昆在荣昌制药担任董事期间,同时兼任上海诗健生物科技有限公司(简称“上海诗健”,注:为迈百瑞关联方)的董事。迈百瑞从2021年度开始向上海诗健提供CDMO服务,当年年度销售收入为394.34万元。但,更关键的重点在于,杨昆在上海诗健的同事,也就是另一位董事曹海燕,据天眼查数据显示,亦曾经在苏州康乃德担任董事。迈百瑞与第二大客户“隐形”关系,制图:澎湃新闻 戚夜云迈百瑞披露,该公司2021年通过向苏州康乃德销售实现收入4399.92万元,为其第二大客户。如果将苏州康乃德计入关联客户,那么2021年,迈百瑞关联方的交易额达到12448万元,关联交易占比达到32.8%。中国财务舞弊研究中心联合主任叶钦华博士分析认为,迈百瑞与重要客户苏州康乃德这一层董事任职联系,其中可能存在隐性的关联关系。同时,袁敏向澎湃新闻分析,“通常关联方有着严格的定义,但至少应该披露这种关系”,“通常来说,上市IPO过程中,发审人员非常关注关联方交易,且很多上市公司也容易在关联交易方面出现问题,因此作为理性发行人,会努力减少关联交易的金额和比例。”三:2021年,与第三大客户近千万元数据差异2021年,迈百瑞披露的销售数据,与第三大客户百奥赛图(北京)医药科技股份有限公司(简称“百奥赛图”,02315.HK,注:包括旗下祐和医药科技(北京)有限公司)的数据也出现了较大的偏差。2021年,迈百瑞公布向百奥赛图的销售收入是3445万元,但据百奥赛图招股书,供应商E注册信息与迈百瑞一致,供应商E在2021年采购金额为2400万元,双方价差高达1044万元。澎湃新闻记者按照2021年综合33.31%的毛利率粗算,对毛利润的影响在348万元左右。迈百瑞向百奥赛图的销售收入为3445万元,来源:迈百瑞招股书披露供应商E与迈百瑞信息一致,2021年采购金额2400万,来源:百奥赛图招股书澎湃新闻注意到,百奥赛图与荣昌生物“交情”匪浅。双方不仅拥有共同的投资者,百奥赛图还曾在2017年9月,向荣昌生物进行技术转让,转让费达5000万元(2020年11月签署补充协议)。在2020~2021期间,百奥赛图的第一大客户也是荣昌生物,2020年~2021年销售收入分别为1510万元、3980万元。荣昌生物在2021年为百奥赛图第一大客户,来源:百奥赛图招股书截至发稿前,迈百瑞与百奥赛图均未对此收入确认差异有所回应。四:2021年,与昌生物2547万元偶发交易实际上,除主营业务之外,2021年荣昌生物对迈百瑞的助力并不仅限于此。据迈百瑞披露,荣昌生物还向迈百瑞采购了1459万元设备、502万元材料等;不过荣昌生物方面披露了三笔与迈百瑞相关采购,多出的一笔是586万元耗材采购。2019年~2021年,迈百瑞管理费用中的折旧与摊销分别为788.36万元、902.54万元、744.21万元。2020年因生产规模扩大增加的折旧与摊销,却在更高举高打的2021年减少了150万元左右。据招股书披露,减少的原因是迈百瑞上海在2021年对外出售一批闲置的生化分析仪等固定资产。2021年迈百瑞折旧与摊销费用下降原因,来源:迈百瑞招股书澎湃新闻注意到,这笔资产其实是向关联方荣昌生物出售,总价值高达1459万元。同时,迈百瑞向荣昌生物出售原材料及周转材料502万元。2021年向荣昌生物出售1459万元固定资产,来源:迈百瑞招股书2021年,向荣昌生物出售501万元原材料等,来源:迈百瑞招股书荣昌生物在披露中提到过这两笔交易,荣昌生物于2020年5月成立了上海研发中心,需紧急采购设备与原材料等,为了节约时间,向迈百瑞购买。但采购合同的日期却在一年后的2021年5月。2021年荣昌生物与迈百瑞相关两笔采购合同,来源:荣昌生物2021年报此外,在2021年12月,荣昌生物又再次向迈百瑞签订总额586万元耗材采购合同。这是荣昌生物委托迈百瑞向默克(注:主体为Merck & Co., Inc.)采购耗材。委托采购原因,荣昌生物的答案也是节约时间。荣昌生物曾在2021年12月10日发布的港股公告中表示,由于迈百瑞已为默克(Merck & Co., Inc.)的现有客户,故其向默克(Merck & Co., Inc.)采购设备及耗材的采购对比该公司直接采购的周期相对较短。2021年12月,荣昌生物向迈百瑞签订587万元耗材合同,来源:荣昌生物2021年报但澎湃新闻注意到,迈百瑞在2021年第一大供应商是德国默克集团(Merck KGaA),交易主体包括,默克化工技术(上海)有限公司、BioReliance Ltd、EMD Millipore Corporation 及 SIGMA ALDRICH INC.。而Merck & Co., Inc.是美国默克公司,与德国默克集团并无关系,在中国更熟悉的名字为默沙东。目前,迈百瑞招股书中并未出现Merck & Co., Inc.以及默沙东的身影。迈百瑞采购方是否存在默沙东?迈百瑞投资者关系向澎湃新闻回应称:“招股书所披露的是德国默克集团。”2021年,迈百瑞第一大供应商是德国默克集团,图片来自迈百瑞招股书同时,2021年2月,荣昌生物就与德国默克集团主体下的默克化工技术(上海)有限公司签订了1900万元的耗材采购合同。2021年2月,荣昌生物向默克采购1900万元耗材合同,来源:荣昌生物招股书2021年6月荣昌生物在科创板递交申请时,双方的关联交易就已引发监管部门关注。上交所彼时就曾就关联交易向荣昌生物问询,要其说明向迈百瑞采购CDMO服务的必要性、未来是否有持续采购、对迈百瑞是否存在重大依赖、是否影响发行人的独立性等。但彼时,荣昌生物财务数据仅截止到2021年上半年,全年5001万元采购规模中仅有300万余元披露在上半年。荣昌生物回复问询时表示,迈百瑞生物提供的CDMO服务占发行人相关投入的比例较小,且相关CDMO服务具有可替代性,荣昌生物对迈百瑞不存在重大依赖的情形。但实际上,考虑到2021年偶发性与经常性采购金额高达7890余万元,迈百瑞对荣昌生物的依赖似乎很深。研发费用逐年降低再回顾迈百瑞招股书,所有与关联方的数据变动,均围绕着2021年营收在变化。荣昌生物2020年的跨期收入延后确定在2021年,苏州康乃德也在2021年成为第二大客户,迈百瑞对百奥赛图的收入确认增加也出现在2021年。2021年恰好是迈百瑞IPO报告期最后一年。由于2019~2020年亏损,2021年能否扭亏为盈对迈百瑞十分重要。因为迈百瑞在创业板适用《上市规则》第 2.1.2 款中第(二)项所规定的上市标准,其中一大关键性指标是净利润为正。目前,迈百瑞在2021年扣非后净利润为2811万元。净利润是在毛利润基础之上,减去期间费用,减去营业税金及附加,加减营业外收支,减去所得税费用等。扣费净利润还要在净利润基础上再减去非经常性损益。然而,这一净利润数字似乎并不“安全”。按照迈百瑞对不同业务毛利率的披露,澎湃新闻据毛利率粗略计算,荣昌生物单一大客户就在2021年贡献了总计1848万元的毛利润,比2020年333万毛利润多贡献了1515万。新增的大客户苏州康乃德,贡献的毛利润总额为1466万元。此外,百奥赛图偏差利润总额348万元,以及荣昌生物偶发性交易对费用端也产生一定的影响。迈百瑞对不同业务毛利率情况,图片来自招股书不过,相比较关联交易造成的波动,更重要的是迈百瑞这家企业“成色”究竟如何?澎湃新闻注意到,迈百瑞作为一家CDMO企业,研发费用却远低于同行水平。2019~2021年,研发费用分别为,806.72万元、1023.39万元、1453.56万元,相应的研发费用率为7.39%、4.71%、3.75%,呈现逐年下降趋势,且历年均低于可比公司平均数21.84%、10.93%、7.03%。迈百瑞与可比公司研发费用率情况,图片来源迈百瑞招股书迈百瑞解释称,研发费用率总体呈下降趋势,主要系公司营业收入快速增长,研发费用增长率低于营业收入增长率。而研发费用率低于同行业可比公司,主要是由于公司与可比公司在业务结构、发展策略、发展阶段存在差异所致。在招股书中,迈百瑞表示,药明生物作为专注于从事生物药CDMO业务的龙头企业,其业务与公司更为可比。另据药明生物招股书,该公司2021年营收为102.9亿元,研发投入5亿元,研发费用率为4.87%。药明生物的财务数据最早可追溯至招股书披露的2014年,彼时药明生物营收规模为3.32亿元,研发投入3500万元,研发费用率为11%。而迈百瑞仍低于这一水平。药明生物2014年研发费用情况,图片来自药明生物招股书

联通腾讯成立“孙公司”热度回落 资本市场“冷眼旁观”-中国联通-运营商-中国电信-云计算_网易订阅

联通腾讯成立“孙公司”热度回落 资本市场“冷眼旁观”|中国联通|运营商|中国电信|云计算_网易订阅
非混改、非国资入股,主要合作领域主要聚焦于内容分发网络(CDN)和边缘计算业务。11月3日,中国联通(600050.SH)与腾讯控股(00700.HK)旗下子公司成立合营公司的消息发布次日,资本市场热度逐渐回落,早间开盘,腾讯股价229.6港元,跌0.43%;中国联通股价冲高回落至3.88元,涨3.47%。“短线一场”国家市场监管总局官网公示10月27日发布的《无条件批准经营者集中案件列表》显示,联通创新创业投资有限公司与深圳市腾讯产业创投有限公司新设合营企业案获无条件批准,审结时间为10月18日。该消息时隔多日后引发市场热议,主要争议点在于此前有关“国资入股”的市场传闻甚嚣尘上。所谓国企混改,主要指通过交换持股、管理层持股,或吸引各种所有制资本进入等多种方式,在国有控股的企业中加入民间(非官方)的资本,以促进国企参与市场竞争。混合所有制的最终目的是让国企在改革中能够增加竞争力和活力。但需注意的是,联通与腾讯的“混改”动作早于2017年便已发生。而此次双方合作,主要系两大集团旗下业务公司进行,经营者集中简易案件公示表显示,联通创新创业投资有限公司(“联通创投”)与深圳市腾讯产业创投有限公司(“腾讯产投”)等签署协议,各方拟共同设立一家合营企业。该合营企业拟主要从事内容分发网络(CDN)和边缘计算业务。交易完成后,联通创投、腾讯产投、有关员工持股平台将分别持有合营企业48%、42%、10%的股权,联通创投、腾讯产投共同控制合营企业。虽然目前的持股比例上,联通一方略有话语权,但双方持股比均为超过50%。公开资料显示,联通创投于2014年4月29日成立于中国北京市,主要业务为以企业自有资金进行投资等。联通创投最终控制人为中国联合网络通信集团有限公司,主要业务为通信、通信设施服务、网络接入、电信增值业务、相关系统集成业务等。腾讯产投于2019年9月17日成立于中国广东省,主要业务为创业投资、企业管理咨询、投资咨询。腾讯产投的最终控制人为腾讯控股有限公司,主要业务包括通信社交、数字内容、金融科技等。对于未来合营公司的具体方向,截至发稿,腾讯控股方面暂未发声。11月2日晚间,中国联通发布公告称,此次合作是基于公司全面挺进数字经济的战略需要,公司下属子公司联通创投拟与腾讯创投新设合营企业的组建正在推进过程中,尚未完成设立登记,对公司当前生产经营无重大影响,长远看有利于放大双方优势,壮大 CDN、边缘计算产业链。通信行业专家付亮表示,国家市场监管总局批准的此次联通腾讯合营公司的“经营者集中”案,可能是2019年搁置的的合作终于获得批准,属于当年联通混改时积压的项目,而非今年的新项目。对于该说法,截至发稿,腾讯方面暂未回应。另据一位接近腾讯方面的人士也持有相同观点。如果确实如此,付亮认为,这个合营公司所具备的实际意义有限,因为中国联通与腾讯控股的集团战略均发生了调整。且自2017年中国联通混改之后,腾讯作为最大民营股东入股后,这笔投资长期浮亏。2017年联通混改,增发价格为每股6.83元,腾讯出资110亿元获得16.1亿股。以今日联通股价3.88元来计算,腾讯浮亏47.495亿。合作布局云计算根据官方公告显示,联通与腾讯的合营公司主要聚焦于内容分发网络和边缘计算业务,据一位云计算行业人士对记者表示,虽然公告主要点明两大领域,但具体合作必然也会涉及到公有云、数据、安全等方面。云计算市场合作,联通与腾讯各有优势。比如互联网数据中心(IDC)服务市场内,联通创投2021年的市场份额约10-15%,腾讯产投(自用)约0-5%;内容分发网络(CDN)服务市场中,联通创投2021年的市场份额约0-5%,腾讯产投的份额约5-10%,合营企业预计占份额0-5%,各方合计占5-10%;边缘计算服务市场,只有腾讯产投拥有约0-5%的市场份额,合营企业预计在0-5%。也就是说,数据方面,联通占优势;技术方面腾讯占优势。双方未来可能在数据与技术的落地合作进行更深度的结合。浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林表示,腾讯有腾讯视频,当前微信会议功能也开始收费,腾讯是CDN和边缘计算的需求方,所以通过投资上游产业,对腾讯来说向产业链上游拓展可以提升腾讯对相关服务购买的议价能力,也可以进一步提供自己的云算力能力。而对于中国联通而言,作为运营商,当前积极扩展自己的基础设施,开拓云业务,可以让联通业务多元化,摆脱对通信资费的收入依赖。实际上,自联通混改后,联通与腾讯之间的合作并未间断。2016年10月21日,中国联通联合腾讯发布了一款针对腾讯应用的定向流量优惠套餐“腾讯大王卡”,为联通的业绩增长带来显著贡献。2017年10月,联通发布《中国联通混改与腾讯合作迈大步,在云计算、网络服务等领域全面开展深度合作》的官方通告,称中国联通与腾讯联合宣布,依托各自在通信、云计算、网络安全领域内的丰富资源与能力,强强联合,在云计算和网络服务领域相互开放资源,推进深度融合创新,打造全新的“云、管、端”互联网产业生态平台。但该公告发布之后,双方再未披露更多进展,直至近期。联通在2日的公告中称,中国联通积极顺应数字经济发展新浪潮,在“1+9+3”战略规划体系引领下,将“大联接、大计算、大数据、大应用、大安全”作为主责主业,勇担“数字信息基础设施运营服务国家队、网络强国数字中国智慧社会建设主力军、数字技术融合创新排头兵”的职责使命,着力推动与合作伙伴一起打好“团体赛”,共同繁荣数字经济新生态。实际上,据记者了解,运营商与云计算厂商之间进行数据与算力的合作,已然在近些年密集发生,尤其在这两年,互联网云厂商收缩预算,具体案例如电信的天翼云与华为合作,联通此前与阿里云多项合作,移动也推出自己的移动云计算。如今腾讯云加入,联通在具体落地与合作项目的选择上或将有所变化。

降温持续:上海新房惊现0认购,租房市场量价齐跌-二手房-新盘-房源-租赁市场_网易订阅

降温持续:上海新房惊现0认购,租房市场量价齐跌|二手房|新盘|房源|租赁市场_网易订阅
上海新房市场近期呈现出市区火热,郊区冰冷的两极分化态势。近期,位于金山的新盘竟破天荒地出现了0认购的情况,最终取消开盘摇号。上周,临港新片区也落实了非户籍人才工作1年买房的实施细则。二手房市场同样面临大降温的情况,供大于求,房东面临明显的去化压力。然而楼市“寒潮”还在持续,近期有消息称,上海的租房市场也降至冰点。市区新盘火热去化,郊区楼盘却0认购上海第五批新盘认购基本进入尾声,第六批认购进程也过半。数据显示,第五批新房目前仅有6盘触发了积分,内环内和大虹桥占据主导。后期古北悦公馆和静安天悦都有机会触发高积分。上海第五批新房认购情况再来看目前多处于认购期的第六批楼盘,目前有5盘触发了积分,大多位于市区或近市区的成熟板块,而远郊楼盘的认购表现异常惨淡。市区方面,浦东北蔡的两个新盘仅浦发仁恒项目触发积分。而大虹桥的璀璨时代也是最后时刻触发了积分制。上海第六批新房认购情况由此可见,很多市区和热门板块的楼盘正面临供大于求的情况。有知情人士透露,北蔡的浦发仁恒有园在认购前夕,置业顾问劝退低积分购房者慎选,然而认购进入第四天,项目认购率仅有138%,置业顾问不得不邀约此前低分的购房者前来认购,最终项目认购率201%,勉强达到触发积分的标准。图源项目置业群从目前新房市场表现来看,市场虽有降温,不过市区的新盘至少还不愁卖,而近郊热门板块虽然不触发积分,但认购情况基本多能达到7-8成以上,相信开盘不久后便能去化完毕。而部分远郊区域的楼盘成交就不容乐观了,多个新盘的认购率仅为个位数,甚至还有楼盘出现了0认购的情况。这些楼盘大多位于金山、奉贤等偏远的区域,这些项目存在距离市区远、没有轨交覆盖、配套差、发展潜力不足等不利因素。而不久前放松限购的临港新片区,由于供应量大整体去化也不容乐观,无一楼盘认购率超过100%,尤其是临港非核心区域,例如泥城、蓝湾等板块的新房成交更为惨淡。当然,上周五临港发布1年社保买房细则,短期内能否改变临港楼市格局尚难以下定论。新房市场的两极分化在未来或愈发显著,上周上海土地市场发布公告称,今年第四批集中供地将在12月中旬集中出让,明年上海新房供应量或冲上10万套,市区仅有部分零星地块外,大多地块位于近郊和五大新城。不难预见的是,未来新房市场触发积分的项目将越来越少,尤其是五大新城,或无需积分即可入围。另外,新房供应量的激增,加上二手房挂牌量上涨,二手房价格也将进一步下探。市区一二手房倒挂空间或进一步缩小,而五大新城的倒挂不排除会被“抹平”。租房市场也变天,成交腰斩价格大降网易房产此前分析了上海二手房市场的降温情况(具体可点击查看上海二手房卖不动了?“老破小”或面临无人接手的窘境)。最近有消息称,降温已经传导到了租房市场。6月份以后,很多房东将二手房挂牌出售,导致租赁房源大幅减少,叠加毕业季租房需求上升,房租价格也是一路走高。然而近期,上海租赁市场开始大幅回落,房租价格腰斩,据一名连锁中介(闵行区春申店)的业内人士透露,7-8月该门店月均租房交易量接近20多套,而本月的成交量已经下降了一大半,仅有5-6套的成交量,预计年底还会进一步走低。其还表示,6-8月份处于毕业季叠加疫情后租房需求上升,如今年底将至,进入了传统意义上的租赁淡季,房东竞争的赛道又回到了租赁市场,此前春申板块平均月租6000元的两室一厅,如今租金普遍回落到了约5500元上下。有数据显示,上海今年6-8月租赁市场的成交大幅反弹,8月成交量突破8000套,而9月的成交量已经回落至4000套出头,虽然交易量环比大幅下降,不过同比去年成交量降幅还在可控范围内。图源城市测量师行,仅供参考究其原因主要还是租赁市场供大于求,这背后主要有2大推手。从供应端来看,由于近期二手房市场降温,尤其是市区的“老破小”,成交难度大增。部分房东在心态上也有了调整,将手上房源由售转租,亦或者一边挂牌一边将房源出租,间接提高了市场上租赁房源数量。不仅“老破小”租金下跌,上海的豪宅也逃不掉租金下降的命运。有消息称,上海很多豪宅压根就租不掉,空置3个月以上的也不在少数。例如陆家嘴的红盘九庐,总计只有不到600户,在贝壳和中原网站上共有50多套出租房源积压,高租金让很多租房者望而却步。图源贝壳网图源中原地产当然更关键的因素还来自于需求端的疲软,有数据显示,全市的租赁客群同比去年有一定程度的下降。在疫情期间,租房暴露出来的短板太多,不排除大量刚需客户进入到了新房和二手房市场。另外,上海周边城市都在拼命抢人,大环境影响下,高房租导致了部分人口出现外溢。对此,上海中原地产市场分析师卢文曦认为,现在租赁市场降温的趋势是符合原先的租赁市场运行节奏的,需求减少非常明显,再叠加年底的传统租赁淡季,对于租客来说选择余地比较大。通常到年底还有换租潮的出现,10月、11月的成交量是一个下行趋势,到了12月,租赁需求量伴随换租潮的出现,可能会有翘尾的因素,但还是有限的。

在深化改革开放、促进区域协调发展上迈出更大步伐

在深化改革开放、促进区域协调发展上迈出更大步伐
党的二十大报告对构建高水平社会主义市场经济体制、促进区域协调发展、推进高水平对外开放作出全面系统部署,为我省更好服务和融入新发展格局提供了根本遵循。深入学习宣传贯彻党的二十大精神,必须坚持新时代党的创新理论和战略布局、战略举措不动摇,坚定战略自信、把握战略主动,按照省委十二届五次全会提出的明确要求,在深化改革开放、促进区域协调发展上迈出更大步伐。  深化改革开放、促进区域协调发展,是实现全体人民共同富裕的现代化、全面建成社会主义现代化强国的必然要求与应有之义。全方位推动高质量发展是山西当前的中心工作,也是中国式现代化在山西的实践。不谋全局者,不足谋一域。从一域到全局,要求我们必须着眼深化改革开放、促进区域协调发展的大格局,科学统筹精准施策,在长远发展中赢得主动、赢得先机。  改革开放是党和人民大踏步赶上时代的重要法宝,是决定当代中国命运的关键一招。回望过去,我们依靠改革开放,在富起来、强起来的征程上迈出了决定性的步伐。眺望未来,我们必须深入推进改革创新,坚定不移扩大开放,着力破解深层次体制机制障碍,不断彰显中国特色社会主义制度优势。完整、准确、全面贯彻新发展理念,优化布局,提升能级,用好改革开放关键一招,不断开创山西全方位推动高质量发展新局面,要坚持市场化改革方向,加快建设高标准市场体系,深化要素市场化改革,加快完善市场基础设施和市场经济基础制度,全力打造开发区建设升级版,持续推进省属国企深化改革、提质增效,推进金融企业改革化险,实施市场主体倍增工程,营造更优营商环境。  新时代促进区域协调发展,不仅要立足局部和当前,更要着眼全局和长远;不仅关乎经济发展、效率提升,更牵动共同富裕、社会公平;不仅影响一时一地,更对把握新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局、推动高质量发展具有重要意义。要扎实推进“一群两区三圈”城乡区域发展新布局,加快推动山西中部城市群高质量发展,重点打造太忻一体化经济区和山西转型综改示范区两大引擎,高质量建设晋北、晋南、晋东南城镇圈。要扎实推进以县城为重要载体的城镇化建设;扎实推动乡村产业、人才、文化、生态、组织振兴;抢抓雄忻高铁建设机遇,争取国家支持太忻一体化经济区积极融入京津冀协同发展;深化投融资体制改革,谋划推动一批跨区域、跨流域的重点项目;加快推进传统和新型基础设施建设;深度融入国家重大区域战略,主动融入“一带一路”大商圈建设,加快构建全方位开放合作新格局;高标准打造太原能源低碳发展论坛、晋阳湖·数字经济发展峰会等平台,积极推进自贸区申建工作,提升制度型开放水平。  新的发展方位,让我们有了把握机遇的深厚底气;新的奋斗目标,让我们有了把握机遇的高远视野。全省上下要抢抓机遇,以奋进者的姿态把政策优势利用好、发挥好,在抓落实上突出重点、突破难点,在全新的实践中赢得主动,力争在推动高质量发展上不断取得新突破。本报评论员